Skip to main content

Posesia in bonis. Convenții de transmisiune a posesiei

Articolul a apărut în nr. 2/2023 al revistei Pandectele Române.

Schemei prescriptive” din sistemele de idei ideologice i se reproșează lipsa de realism[1]. Teoria actuală a posesiei are parțial un aer ideologic pentru că este parțial ruptă de unele realități ale circuitului civil, realități care funcționează într-un perfect și nefiresc paralelism cu teoria posesiei. Fiecare cu lumea ei, cu problemele ei și cu soluțiile proprii. Acum un secol reputatul romanist I.C. Cătuneanu observa următoarele: ”Jurisconsultul din perioada clasică […] întrece pe învățatul modern prin faptul că păstrează contactul cu viața practică. Prin nevoile acestui mediu, în care se elaborează pe nesimțite dreptul, el își clarifică necontenit știința și se pătrunde de înțelegerea că teoria se limpezește mergând alături de practică”[2]. Prezentul articol este o încercare în acest sens, în materia practicii și teoriei posesiei.

  1. Circuitul civil rural. Circuitul nesfârșit al posesiilor

Există în zona rurală a României o veche practică a transmisiunilor imobiliare, care eludează consecvent solemnitatea prezentării părților la notarul public. Fie din necunoaștere, fie din refuz nejustificat, fie dintr-un fel de cutumă, fie din sărăcie a bugetului personal sau familial, multe subiecte de drept au ales și aleg să-și înstrăineze imobilele prin acte botezate ”de mână”, denumite cel mai adesea ”contract de vânzare-cumpărare”, în speță înscrisuri sub semnătură privată încheiate în prezența  unor martori. Am întâlnit chiar și un ”certificat de vânzare-cumpărare”, încheiat între un frate și o soră în anul 1969, cu un preț de 5000 de lei pentru un teren reprezentând, cităm, ”partea părintească” a înstrăinătoarei, ”în valoare de două vaci”. Surprinzător este că asemenea improvizații juridice sunt uneori redactate și de avocați. Bunăoară, în anul 2020, un înscris pregătit pentru acordarea de dată certă de către un avocat prevedea astfel: ”transferul întregului drept de proprietate”, ”intabularea dreptului de proprietate asupra imobilelor mai sus arătate în Cartea Funciară în favoarea promitenților cumpărători”  și ”solicitarea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare” dacă vreuna dintre părți ” refuză să-şi execute obligaţiile aferente intabularii dreptului de proprietate”. Indiferent că rămâi sau nu fără grai după o asemenea lectură, realitatea este că în toate aceste acte juridice se ”vând”, respectiv se ”cumpără” imobile și se consemnează achitarea unui preț de față cu martorii cosemnatari ai contractului. Multe asemenea convenții conțin și o clauză de intrare în posesie, din care rezultă că odată cu încheierea convenției ”cumpărătorul” intră în stăpânirea de fapt a imobilului. Acolo unde o asemenea clauză lipsește, se deduce din interpretarea convenției că intrarea în posesie se face de îndată, din moment ce imobilul se ”vinde”, respectiv se ”cumpără”, iar prețul a fost achitat de față cu martorii, fără nicio condiție suplimentară. Contractele imobiliare sumare, simplificate, sub semnătură privată, care populează circuitul civil rural, au fost, sunt și vor fi o realitate a circuitului civil general din care cel rural este o parte componentă. Indiferent de cum denumim aceste convenții, ele au transmis și transmit în mod efectiv imobile intra și extravilane din posesia unor subiecte de drept în posesia altora. Sute de mii de familii din zona rurală a României de astăzi își exercită stăpânirea de fapt asupra a milioane de hectare[1] de terenuri intra și extravilane și asupra a numeroase construcții exclusiv în baza convențiilor sumare, simplificate, neregulare, de cele mai multe ori confuze, anterior evocate. Dincolo de valoarea lor economică semnificativă dacă sunt însumate, aceste convenții, sub patina de amatorism juridic pe care, evident, o poartă, pun interesante probleme de drept.

  1. Situația juridică a actelor de transmisiune imobiliară neautentice.
    Convenție de transmisiune a posesiei vs. antecontract de vânzare-cumpărare

Știm bine că actelor juridice de înstrăinare imobiliară sub semnătură privată li se poate aplica mecanismul conversiunii actului nul în actul valid posibil, în măsura în care se pot identifica în conținutul lor elemente valide care coexistă cu elementele care atrag nulitatea unor asemenea acte. Conversiunea actului juridic nul în actul valid posibil este permisă actualmente în temeiul art. 1260, alin. 1, Cod civil[2], dar era acceptată și anterior intrării în vigoare a actualului Cod civil, atât în doctrină, cât și în jurisprudență. În chestiunea conversiunii actelor de transmisiune imobiliară neautentice s-a considerat că aceasta poate opera în sensul recalificării unor asemenea acte drept antecontracte de vânzare-cumpărare, invocându-se în acest sens Decizia nr. 412 / 1980[3] a Tribunalului Suprem, ori unele decizii ale Curții Supreme de Justiție din anii 1992-1993[4]. S-a scris despre caracterul judiciar al conversiunii[5].  Rațiunea justificatoare în acest sens a instanțelor de judecată a fost sintetizată în doctrină astfel (cu precizarea că autorul numește act major actul supus conversiunii, și act minor, actul valid rezultat din conversiune): ” În sfârşit, este subînţeles că pentru a se dispune conversiunea trebuie să se reţină existenţa unui interes al părţilor, sau, în alte cuvinte, trebuie ca actul minor să aibă o utilitate practică proprie. Altfel, conversiunea ar rămâne un simplu exerciţiu de logică, o ipoteză de şcoală. Aşa, spre pildă: conversiunea contractului de vânzare-cumpărare nul în promisiune sinalagmatică prezintă utilitate din perspectiva posibilităţii părţilor de a solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract, atunci când una dintre ele refuză încheierea acestuia[6]. Practic, instanța este ținută să respecte intenția părților din, în cazul nostru, actul de transmisiune imobiliară neautentic. În mod cert, intenția ”vânzătorului” din actul neautentic este aceea de a vinde, iar cea a ”cumpărătorului” din actul neautentic este aceea de a cumpăra. Chiar dacă părțile nu au scris niciun cuvânt în contractul lor despre vreo obligație de prezentare la notar, și cu atât mai puțin despre vreun termen pentru o asemenea prezentare, din simplul motiv că nu au avut în vedere o asemenea operațiune, este limpede că intenția lor reciprocă a fost în sensul unei vânzări-cumpărări. Instanța de judecată nu mai are, astfel, decât să constate care este acel tip de act juridic valid care, camuflat în actul nul pe care îl are în analiză, permite cel mai bine realizarea voinței părților. Constatând pe această linie de raționament că antecontractul de vânzare-cumpărare răspunde cel mai bine voinței părților, instanța dispune conversiunea în acest sens și, la cererea părții interesate, pronunță o hotărâre care, autentică fiind, poate să țină loc de contract de vânzare.

Însă, în majoritatea covârșitoare a situațiilor, părțile unor asemenea convenții nu ajung în fața instanței de judecată, pentru că raporturile juridice generate de aceste convenții se derulează fără incidente, iar ”cumpărătorii” nu vizează demersuri de intabulare. Că așa stau lucrurile o dovedesc rezultatele operațiunilor de cadastrare sistematică pornite în baza Legii nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare. La 31.07.2022 A.N.C.P.I.. anunța în site-ul propriu că înregistrase aproape cinci milioane de proprietăți în cadrul Programului național de cadastru și carte funciară, ceea ce revine la aproape cinci milioane de cărți funciare noi deschise pentru aceste proprietăți (operațiunea fiind încă în plină derulare). O parte dintre aceste milioane de imobile sunt reprezentate de cele pentru care s-a recurs la procedura notării posesiei în cartea funciară. Potrivit art. 13 din Legea nr. 7 / 1996, procedura notării posesiei vizează acele situații în care, la momentul operațiunii de cadastrare, titularii posesiei imobilelor nu pot face dovada dreptului de proprietate asupra acestor imobile. Prin urmare, situațiile de posesie imobiliară neregulară, nedublată de existența unui drept de proprietate, ies la lumină cu ocazia cadastrării sistematice și se relevă a fi de ordinul sutelor de mii sau al milioanelor. În aceste situații se poate prezuma în mod rezonabil că titularii acestor posesii se află în stăpânirea imobilelor lor în baza actelor ”de mână”, sub semnătură privată, la care am făcut referire supra (sau, uneori, chiar în absența oricărui act scris, în baza unui simplu consens verbal).

În astfel de situații, de departe majoritare față de cele în care părțile convențiilor în cauză au ales calea realizării drepturilor lor pe cale judiciară, nu s-a pus problema conversiunii actelor de transmisiune imobiliară neautentice, nule, pentru că dobânditorii nu au avut interes și nu au inițiat demersuri judiciare în acest scop. Dar, chiar nule absolut în principiu și neconvertite, nu putem nega că asemenea convenții au produs și produc efecte juridice. Ce efecte juridice? În esență, au permis transmisiunea posesiei asupra imobilului sau imobilelor care au făcut obiectul convenției, de la posesorul lor de drept – dominus, sau de fapt – nondominus, la un dobânditor, devenit astfel posesor de fapt – nondominus, contra unui preț. Dacă este evident că proprietatea nu s-a transmis în acest mod și dobânditorul nu a putut deveni proprietar, la fel de evident este că dobânditorul a devenit posesor ca efect al acestui act juridic. În baza căruia dobânditorul s-a înscris în Registrul agricol al comunei, pe poziția din Registru la care era înscris înstrăinătorul (și care, în baza aceluiași act, a solicitat radierea sa din Registru în favoarea dobânditorului)[7].  Prin urmare, în situațiile în care nu se ajunge la instanța de judecată și actele de transmisiune imobiliară neautentice nu trec prin filtrul conversiunii judiciare, problema că asemenea acte ar valora antecontracte de vânzare-cumpărare pur și simplu nu există. Și totuși, chiar nule și neconvertite, ele produc efecte juridice, iar acestea sunt cele înainte menționate. Vom analiza mai în detaliu aceste efecte juridice, pentru că observarea lor cu atenție este utilă pentru întregirea teoriei actuale a posesiei.

Desigur, de la început trebuie precizat că, în acord cu regula de drept potrivit cu care un act nul nu produce efecte (quod nullum est, nullum producit efectum), clauza de transmisiune a dreptului de proprietate consemnată în actele neautentice aflate în analiză nu produce niciun efect juridic. În această situație, se pune problema interpretării contractului într-un sens în care el produce, totuși, efecte juridice (conform regulii din art. 1268, alin. 3, Cod civil, respectiv din art. 978, Cod civil Cuza, pentru contractele încheiate anterior datei de 01 octombrie 2011). Însă identificarea înțelesului/sensului contractului trebuie să țină cont, în mod evident și obligatoriu, de voința părților contractului, atât cât această voință poate fi decelată în spatele rândurilor actului juridic pe care l-au semnat. Art. 1266, alin. 2, din actualul Cod civil, spre deosebire de vechiul Cod civil, instituie chiar o scurtă listă orientativă de, să le spunem, indicii în funcție de care se poate intui intenția părților la încheierea contractului: scopul contractului, negocierile purtate de părți, practicile statornicite între părți, comportamentul părților ulterior încheierii contractului.

Ce reprezentare au X și Y, ”vânzător”, respectiv ”cumpărător”, la momentul semnării unei convenții sub semnătură privată care se dorește, dar nu este, translativă de proprietate?   Dacă X și Y nu au cunoștințe juridice (ceea ce se întâmplă în majoritatea covârșitoare a situațiilor), reprezentarea lor este că unul ”vinde” și celălalt ”cumpără”. X transmite, crede el, proprietatea, iar Y dobândește, crede el, proprietatea, achitând un preț. Amândoi se află simultan într-un evident și special error in negotium[8]. Și dacă ceea ce transmite X nu este dreptul de proprietate, ce transmite el, totuși, ca să fie îndreptățit să încaseze prețul? Simetric, dacă Y nu dobândește dreptul de proprietate, ce dobândește el, totuși, ca să-l lase inima să plătească prețul convenit cu X? Mai exact, ce își reprezintă X că dă și Y că primește, contra prețului în discuție? În mod cert, stăpânirea de fapt a imobilului. Ideea de proprietate se suprapune perfect în mintea celor mai multe subiecte de drept cu ideea de stăpânire de fapt, chestiune asupra căreia vom zăbovi în următoarele rânduri.

Din capul locului se impune observația că, pentru subiectele de drept care nu au studii juridice (dacă nu cumva și pentru o parte dintre cele care au urmat asemenea studii) ideea de drept/drepturi este vagă. Trebuie să recunoaștem că doar studiul ramurilor dreptului, completat cu studiul teoriei generale a dreptului, are aptitudinea de a construi în mintea cuiva reprezentarea corectă a ceea ce înseamnă drept/drepturi. În acest context, a pretinde cuiva care nu are asemenea studii să facă distincția între dreptul de proprietate și posesie ca stare de fapt, între dreptul asupra unui lucru și stăpânirea de fapt asupra unui lucru, între posesie ca prerogativă a dreptului de proprietate și posesie ca simplă stăpânire în fapt asupra unui lucru, între posesie și detenție ș.a.m.d., este o iluzie. Dar circuitul civil este asigurat în covârșitoare majoritate tocmai de cei care nu fac asemenea distincții. În ipoteza (mai practică) în care nu dorim să ignorăm această realitate, trebuie să admitem că, în reprezentarea populară a autorilor convențiilor informale pe care le analizăm, a fi proprietar înseamnă, într-o formulare plastică, ”sunt stăpân pe un lucru și fac ce vreau cu el”. În mediile juridice dreptul de proprietate are în spate o întreagă, să-i spunem așa, poveste juridică. În mediile extrajuridice, proprietatea e o chestiune simplă: am un lucru și e al meu pentru că eu îl stăpânesc. Dacă nu mai vreau să îl stăpânesc, îl vând. Dacă îl vând, înseamnă că îl va stăpâni cumpărătorul. Tot ce susținem este că în mediile extrajuridice, în care se încheie majoritatea covârșitoare a actelor din circuitul civil, diferența dintre proprietate și stăpânirea în fapt/posesia unui lucru nu există. În afară de juriști, nu face nimeni vreo diferență între proprietate și posesie, noțiuni de o perfectă sinonimie în mediile extrajuridice. Motiv pentru care părțile din actele juridice neautentice de transmisiune imobiliară au reprezentarea că vând, respectiv cumpără, ”proprietatea, adică posesia”. Dacă noi, ca juriști, știm că, de fapt (și de drept) nu s-a vândut proprietatea, sinonimia asupra căreia am argumentat face ca, în interpretarea necesară pentru ca o asemenea convenție să producă, totuși, efecte juridice, corecta calificare a voinței părților să fie în sensul în care ceea ce ele transmit, totuși, în mod valid, este stăpânirea de fapt asupra imobilului. Adică posesia. În fond, ideea de stăpânire de fapt a unui imobil este mult mai ușor de înțeles și răspunde perfect intenției părților, care, în esență, pentru asta încasează, respectiv achită, prețul: unul ca să cedeze definitiv stăpânirea asupra lucrului, iar celălalt ca să-l ia în stăpânire, fără nicio obligație de restituire. Astfel, convențiile neautentice de transmisiune imobiliară au aptitudinea de a transmite posesia de la înstrăinător la dobânditor, contra unui preț. Ele sunt convenții de transmisiune a posesiei.

Toate aceste argumente conduc spre o cu totul altă soluție în interpretarea unor asemenea contracte decât soluția din teoria conversiunii actului juridic nul în actul valid posibil. Conversiunea, eminamente judiciară, așa cum am arătat supra, conduce la identificarea în contractul nul a unui antecontract valid. Interpretarea extrajudiciară a contractului nul conduce la identificarea în contractul nul a unei convenții valide de transmisiune a posesiei. Conversiunea judiciară trebuie să conducă spre soluția cea mai eficientă juridic în vederea realizării interesului legitim al ”cumpărătorului” convertit în promitent-cumpărător. Calea cea mai scurtă pentru realizarea acestui interes este pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare. Or, o asemenea hotărâre nu se poate concepe dacă actul nul nu devine, prin conversie, o promisiune de vânzare-cumpărare. Instanța răspunde, astfel, intenției părților, care, fără niciun dubiu, prin contract vor să vândă și, respectiv, să cumpere un imobil. În schimb, în interpretarea extrajudiciară a unui asemenea contract, calificarea lui în antecontract de vânzare-cumpărare ar fi, întâi, greșită, apoi nu ar avea nicio utilitate și, în fine, ar risca să fie contraproductivă. Explicăm în cele ce urmează.

La ora actuală antecontractul/promisiunea de a contracta se bucură de o reglementare expresă: art. 1279 Cod civil. În vechiul Cod civil nu exista o asemenea reglementare, dar textul legal din noul Cod civil se înscrie în tiparul precizat de doctrina vechiului Cod civil în materia antecontractelor. S-a stabilit că ”Promisiunea sinalagmatică sau bilaterală de a contracta este contractul prin care părțile sale se obligă ferm și reciproc să încheie în viitor un anumit contract ale cărui elemente esențiale sunt stabilite în prezent[9].  Se observă în definiția citată că de esența promisiunii de a contracta este o obligație de a face: obligația părților de a încheia în viitor un anumit contract. În acord cu art. 1279, alin. 2, Cod civil, s-a observat exigibilitatea promisiunii[10], respectiv exigibilitatea obligației de a face care constituie obiectul promisiunii. În situația particulară a antecontractelor de vânzare-cumpărare, desigur că obligația exigibilă a părților este aceea de încheiere a actului de vânzare-cumpărare la notarul public. Problema este următoarea: există o asemenea obligație în actele sub semnătură privată evocate supra, prin care se ”transmite” proprietatea imobiliară fără respectarea formei autentice? Răspunsul trebuie să pornească de la reprezentarea pe care o au X și Y la momentul încheierii contractelor / convențiilor sub semnătură privată la care ne-am referit. Am analizat această problemă supra și am ajuns la concluzia că X își reprezintă că vinde și Y își reprezintă că cumpără stăpânirea de fapt asupra imobilului, în condițiile în care pentru subiectele de drept fără studii juridice există o perfectă sinonimie între proprietate și posesie. După finalizarea tranzacției, fiecare și-a realizat interesul și drumurile celor doi, de regulă, se despart definitiv. Nici X, nici Y, nu și-au pus o clipă problema că ar mai avea vreun motiv să se întâlnească în viitor pe aceeși temă, pentru a lua de la capăt vânzarea-cumpărarea, de această dată la notarul public. X și Y nu și-au promis nimic în legătură cu acest contract. Reprezentarea lor era că nu e nimic de promis, ci numai de făcut: transmiterea stăpânirii de fapt, pe care ei o numesc greșit ”proprietate”, contra unui preț. Absența voinței părților de a-și promite reciproc încheierea viitoare a unui contract autentic lipsește acest gen de convenții de însăși esența promisiunii de a contracta: nu există nicio obligație a părților, asumată expres sau subînțeleasă din textul convenției, de a încheia în viitor un nou contract. Recalificarea acestor convenții în antecontracte de vânzare-cumpărare forțează o voință a părților care pur și simplu nu a existat la momentul încheierii contractului și încalcă o regulă de bază a interpretării contractelor, prevăzută de art. 1268, alin. 4, Cod civil – ” Contractul nu cuprinde decât lucrul asupra căruia părţile şi-au propus a contracta, oricât de generali ar fi termenii folosiţi”, text care se regăsea în art. 984 din vechiul Cod civil. De ce, totuși, în procesul de conversiune judiciară, se ajunge pentru astfel de convenții la soluția de conversiune în antecontracte de vânzare-cumpărare, ignorându-se absența totală din convenție a vreunui indiciu privind obligația viitoare de prezentare a părților la un notar și încălcându-se reglementarea de cod civil anterior citată? Adevărul este că, în judecarea spețelor de acest tip, magistratul constată o situație juridică paradoxală. Pe de o parte, e clar că voința părților a fost de vinde și de a cumpăra. Pe de altă parte, la fel de clar este că voința părților nu a fost de a se obliga la prezentarea în viitor la notar. Obligat să aplice regula respectării voinței părților în interpretarea contractului, magistratul trebuie să aleagă dintre aceste două constatări juridic contradictorii pe aceea care permite soluționarea cauzei ținând seama de echitate și de buna-credință, potrivit prevederilor art. 22, alin. 7, Cod de procedură civilă. Dacă e neîndoielnic că părțile au avut voința de vinde, respectiv de a cumpăra, atunci, în lumina acestei voințe, magistratul are libertatea de a identifica acea cale procedurală care să deschidă drum liber vânzării-cumpărării. Or, această cale este cea a unei, în fond, ficțiuni juridice. Părțile nu au convenit nicio obligație viitoare de a face, dar nașterea ei fictio iuris este singura modalitate de a realiza, în cele din urmă, scopul contractului: vânzarea-cumpărarea.

Extrajudiciar, când părțile nu au interes să se adreseze instanței pentru realizarea drepturilor lor, ficțiunea juridică a unei eventuale recalificări a contractului de transmisiune imobiliară neautentic în antecontract de vânzare-cumpărare nu ar prezenta niciun interes practic. Dimpotrivă, o asemenea recalificare ar fi în contra interesului cumpărătorului care și-ar pune, în viitor, problema unei eventuale uzucapiuni. Potrivit unor soluții de speță, sunt instanțe de judecată care consideră că posesia în baza unui antecontract de vânzare-cumpărare este o posesie precară, inaptă să conducă la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune[11]. Alte instanțe, chiar Curtea Supremă de Justiție, considerau că, dimpotrivă, posesia rezultată în baza unui contract translativ de proprietate nul este aptă să conducă la uzucapiune[12]. Nu este locul aici pentru a argumenta în sprijinul soluției C.S.J., pe care o apreciem ca fiind corectă. Observăm doar că, în aceste condiții de inconsecvență a jurisprudenței, este mai prudent ca partea care invocă uzucapiunea să nu-și lege probațiunea posesiei de un asemenea înscris.

  1. Convenții de transmisiune a posesiei în jurisprudență

Revenind la aceeași soluție a Curții Supreme de Justiție, înainte citată, constatăm că instanța se referă în mod expres la posesorul care invocă în procedura uzucapiunii o convenție de transmisiune imobiliară  ”ineficientă din punct de vedere juridic pentru a transmite dreptul de proprietate pe această cale”. Prin urmare, instanța supremă însăși admite indirect, în această hotărâre, ca efect juridic rezultat dintr-o asemenea convenție nulă pentru nerespectarea formei autentice[13], efectul transmisiunii posesiei de la vânzător la cumpărător. Tot despre transmisiunea posesiei vorbesc și alte soluții de jurisprudență, cu precădere în contextul invocării joncțiunii posesiilor. Cu titlu de exemplu cităm din Decizia civilă a Tribunalului Suprem nr. 448 / 1984: ” joncţiunea posesiilor de către posesorul actual, adică continuarea de către acesta a unei posesii anterioare, nu este posibilă decât atunci când posesiunea a fost transmisă posesorului actual de la posesorul anterior[14].  Ca și în soluția precedentă, nici aici instanța supremă nu pune drept condiție de transmisiune a posesiei existența unui act translativ de proprietate, rămânând că posesia care ” a fost transmisă posesorului actual de la posesorul anterior” presupune implicit fie o transmisiune a posesiei de tip succesoral, fie existența unei convenții cu scopul acestei transmisiuni. O soluție jurisprudențială care ne atrage în mod special atenția este recenta Decizie nr. 58/03.10.2022 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în completul pentru dezlegarea unor probleme de drept. Obiectul analizei Înaltei Curți a fost acela al obligativității sau al neobligativității parcurgerii procedurii de preempțiune prevăzute de Legea nr. 17/2014 privind vânzarea terenurilor agricole extravilane, în ceea ce privește actele juridice translative având ca obiect posesiile notate în cartea funciară, reglementate de art. 13, alin. 5, din Legea nr. 7/1996. Concluzia Înaltei Curți a fost aceea că nu este necesară, în această situație, parcurgerea procedurii legale de preempțiune. Dar nu această concluzie privește analiza noastră în acest moment, ci identificarea unei entități juridice contractuale denumite în pct. 118 al Deciziei ”convenție translativă de posesie, încheiată ca un contract de vânzare[15].  Ideea de ”act juridic translativ de posesie” se regăsește și în pct. 124 al Deciziei. Desigur, această entitate juridică contractuală este identificată de Înalta Curte în contextul creat de art. 13, alin. (5), din Legea nr. 7/1996[16]. Prin pct. 104 al Deciziei se arată că ”În aplicarea acestei norme, obiectul unui act juridic inter vivos translativ, încheiat în formă autentică, îl reprezintă transmiterea posesiei, ca stare de fapt, cu toate efectele juridice pe care aceasta le produce”. Într-un context particular, acela al operațiunilor de cadastrare sistematică sau, după caz, sporadică, norma legală tocmai menționată și, corelativ, considerentele din care am citat ale Înaltei Curți, nu fac, însă, decât să dea expresie legislativă și jurisprudențială unei realități vechi, milenare, pe care am analizat-o deja supra: aceea a înstrăinărilor posesiilor imobiliare prin acte inter vivos.  Pornind de la aceste relevante repere jurisprudențiale, care completează argumentația expusă supra, vom conduce analiza noastră, în continuare, spre motivele pentru care convențiile de transmisiune a posesiei, neobservate de doctrina posesiei, interoghează critic fundamentele acestei doctrine. 

  1. Tertium datur în scenariul fondator al posesiei

Un fundament al teoriei actuale a posesiei este dat de ideea că (i) fie posesorul este un ”uzurpator[17] al posesiei proprietarului, posesorul ”fiind în conflict cu proprietarul[18], ultimul văzut ca ”adversar[19] al posesorului, (ii) fie posesorul este însuși titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real. Bunăoară, în doctrina clasică s-a consemnat că ”Sau posesia corespunde unui drept, posesorul fiind însuși proprietarul sau titularul dreptului real […] Sau posesia nu este conformă cu dreptul, posesorul nefiind titularul dreptului ce pretinde a-l exercita, și atunci cum este posibil ca un asemenea uzurpator să fie ocrotit în exercitarea unui drept care nu-i aparține […] ?[20].  Prin urmare, în scenariul fondator al teoriei posesiei, fie posesorul e titularul dreptului real, fie posesorul nu e titular al unui drept real, însă posedă contra unui proprietar. Tertium non datur. Oare?  Dar circuitul civil românesc găzduiește, așa cum am arătat deja, și o altă alternativă de exercitare a posesiei, care nu este nici posesia proprietarului, nici posesia contra proprietarului, ci este o posesie a altuia dorită deplin și irevocabil de proprietar, contra unui preț sau cu titlu gratuit. Rămânând în cadrul exemplului practic deja evocat, presupunând că X a ”cumpărat” de la un dominus cu un simplu înscris sub semnătură privată, din  motiv că nici dominus, nici X, nu au știut sau nu au dorit să se prezinte la un notar, este limpede că X posedă imobilul înstrăinat de dominus ca efect al voinței exprese a acestuia din urmă de a nu mai exercita niciun atribut al dreptului de proprietate și de a transmite toate aceste atribute lui X, contra unui preț. Desigur că transmisiunea dreptului de proprietate de la dominus la X nu a operat, ca efect al condiționării legale a unei asemenea transmisiuni de încheierea unui act autentic (și de intabularea dreptului astfel dobândit, în funcție de legea aplicabilă la data înstrăinării). Dar, fapt important, dominus pierde la momentul negotium cu X animus domini și corpus. Lipsa actului autentic împiedică transmisiunea proprietății, dar nu împiedică pierderea animus domini de către dominus și nașterea animus domini  în conștiința dobânditorului X. Dominus nu mai vrea să fie nici proprietar, nici posesor, nici să folosească bunul, nici să dispună de bun. Pe românește, dorește să scape de el, contra unei sume de bani. Motiv pentru care predă definitiv bunul lui X și încasează de la acesta un preț. Dominus rămâne proprietar prin efect al legii, dar va fi un proprietar fără animus și fără corpus, care se regăsesc definitiv la X, în schimbul unui preț. În consecință, X va deveni posesor nemijlocit al imobilului, nelegat de nicio obligație de restituire, cu deplinul acord al lui dominus, care a consimțit și prin negotium, și prin instrumentum probationis, să cedeze imobilul în mod irevocabil, contra unui preț (ori cu titlu gratuit). Astfel că X va poseda imobilul și va dispune de el în deplină libertate: nici în contra lui dominus, nici cu simpla sa îngăduință, ci în realizarea voinței exprese a lui dominus de a se desista definitiv de bun în favoarea lui X, precum și în realizarea voinței exprese a lui X de a intra în stăpânirea de fapt a bunului. În același sistem, X va vinde în viitor lui Y, așa cum am văzut supra. La momentul negotium, X va pierde animus domini și corpus, care se vor regăsi la dobânditorul Y. Și așa mai departe.

Situația juridică este aceeași și atunci când prima intrare în posesie, care deschide șirul transmisiunilor posesiei, are loc în mod real contra proprietarului, în scenariul clasic al teoriei posesiei. În exemplul nostru, ar urma că X nu dobândește posesia printr-un act de transmisiune încheiat cu dominus, ci intră în stăpânirea de fapt a bunului pe căile prevăzute de doctrina posesiei, fie cu un just titlu, fie prin luarea în stăpânire pur și simplu, fără niciun titlu. Dacă proprietarul nu iese din pasivitate, posesia lui X poate face, la un moment dat, obiectul transmisiunii către un Y, și șirul transmisiunilor poate continua. Dacă posesia exercitată public în contra proprietarului nu este întreruptă printr-un act al acestuia, este evident că proprietarul pasiv, care nu reacționează revendicator față de uzurpatorul său, s-a desistat de bun și nu mai dorește să-l stăpânească. Motiv pentru care ne este imposibil să credem că posesia exercitată public în aceste condiții este la nesfârșit o posesie în contra proprietarului. Dacă proprietarul nu agreează o asemenea stare de fapt, el va întrerupe această posesie. Dacă nu o face, înseamnă că voința sa este în sensul de a renunța la stăpânirea de fapt a bunului și de a permite în mod definitiv posesia celuilalt. Prin urmare, la un moment dat posesia uzurpatorului (sau a moștenitorilor săi) încetează de a mai fi o posesie contra proprietarului (sau a moștenitorilor săi), din simplul motiv că proprietarul nu mai are animus domini pentru bunul în cauză și nu mai realizează niciun act material de stăpânire a bunului. Animus și corpus se regăsesc, în schimb, la actualul posesor. În această situație, apreciem că operează o transmisiune tacită a posesiei de la un dominus desistat la un posesor care are și animus și corpus față de bunul în cauză. Acesta, la rândul său, dobândește prerogativa ca, în viitor, să cedeze posesia sa oricui va dori, fie, mai probabil,  printr-un act scris de transmisiune a posesiei, fie, mai puțin probabil, în manieră consensuală sau chiar tacit, așa cum am arătat anterior.

În concluzie, tertium datur. Există nenumărate posesii imobiliare exercitate cu acordul proprietarilor, prin transmisiunea definitivă a posesiei către dobânditori deveniți posesori în mod irevocabil. De multe ori, așa cum am văzut, aceste posesii ajung să fie transmise succesiv, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.

  1. Convențiile de transmisiune a posesiei și joncțiunea posesiilor

Singurul prilej cu care se vorbește în doctrina posesiei, deocamdată, despre acte de transmisiune a posesiei este acela al analizei instituției joncțiunii posesiilor. Doar că problema transmisiunilor de posesie prin acte juridice dedicate acestui scop sau prin acte translative de proprietate nule pentru nerespectarea formei autentice, este atinsă doar tangent. S-a observat, bunăoară, că ”Raportul juridic care se creează între cei doi (sau mai mulţi) posesori implicaţi în transferul posesiei şi în declanşarea mecanismului joncţiunii posesiilor duce la faptele juridice lato senso, cum ar fi actele juridice translative (inter vivos, mortis causa) încheiate de către acei posesori în vederea transmiterii posesiei […][21]. În altă lucrare s-a consemnat că ”raportul juridic necesar transferului posesiei în scopul joncțiunii acesteia poate fi realizat și prin alte instrumente juridice, de pildă o hotărâre judecătorească […] sau orice alt act generator al raportului posesoriu, care constă în luarea în stăpânire a unui lucru cu intenția de a se comporta ca proprietar și la care transmițătorul de fapt al lucrului nu s-a opus[22].  Dacă autoarea acestor observații conchide că joncțiunea posesiilor se poate baza pe orice act generator de posesie, există și autori restrictivi în această chestiune: ”joncțiunea posesiiilor este posibilă ori de câte ori între posesorul actual și posesorul anterior există un raport juridic născut dintr-un fapt juridic în sens restrâns sau dintr-un act juridic translativ de proprietate[23]. Aderăm la opiniile care înclină în sensul indicat de autoarea înainte citată, însușindu-ne în acest sens argumentele unui alt autor reputat: ”Problema joncţiunii apare doar în situaţia în care posesia a fost transmisă succesiv între mai mulţi posesori, presupunând deci un raport juridic care să creeze între ei o legătură de la autor la posesor ulterior […]. Codul civil nu precizează ce fel de titlu trebuie să aibă posesorul pentru a se prevala de titlul autorului său, de aceea a fost rolul practicii judecătoreşti şi al literaturii de specialitate să precizeze sensul acestei noţiuni. Astfel, în practica judecătorească [TS, s. civ., dec. nr. 292/1970, în CD 1970, pp. 108 şi urm; TS, s. civ., dec. nr. 1202/1982, în CD 1982, p. 21; TS, s. civ., dec. nr. 1582/1982, în CD 1982, p. 27) au fost pronunţate hotărâri prin care s-a decis că ar trebui să existe un act translativ de proprietate. În literatura de specialitate (R. Petrescu, D. Andrei, Examen al practicii Tribunalului Suprem referitoare la uzucapiune, în RRD nr. 11/1984,  p. 48) s-a arătat că această soluţie se îndepărtează de la cadrul specific al regulilor referitoare la posesiune, impunând o rezolvare ce ţine de petitoriu. Pe de altă parte, această rezolvare impune o condiţie pe care nicio dispoziţie nu o cere, respectiv un titlu translativ de proprietate de natură a duce la transmiterea proprietăţii. Or, dacă s-ar admite o astfel de soluţie, ar însemna ca prevederile referitoare la joncţiunea posesiilor să devină fără aplicabilitate practică şi să se conteste faptul că uzucapiunea este un mod distinct de dobândire a dreptului de proprietate. Posesia fiind o stare de fapt, strămutarea ei nu poate avea loc decât în condiţiile în care este compatibilă cu trăsăturile ei specifice, respectiv existenţa unui raport juridic, fără însă ca acesta să constituie, concomitent, şi actul de transmitere a proprietăţii. În aceste condiţii, este suficient, în scopul joncţiunii posesiei antecesorului cu cea a posesorului actual, să se demonstreze că ultimul este succesorul cu titlu particular al antecesorului său în temeiul unui negotium”[24]. În același sens s-a observat că ”Dacă am accepta ideea restrictivă la care am făcut referire [i.e. ideea obligativității unui titlu translativ de proprietate], practic joncțiunea posesiilor nu și-ar mai găsi aplicarea. Nu acest lucru a fost gândit de legiuitor, care a cuprins în lege, din 1864 și până în prezent, dispoziții privitoare la joncțiune. Corect s-a apreciat în literatura de specialitate că actul juridic dintre autor și succesor trebuie interpretat în sensul de negotium […]. Are loc transmiterea unei stări de fapt – posesia – și nu o transmitere a dreptului real[25].

Nu există niciun text de Cod civil trecut sau actual care să infirme cele două opinii  tocmai citate. Pentru un plus de precizie adăugăm la aceste opinii că negotium la care se referă cei doi autori nu poate fi decât un acord de voințe care vizează transmiterea stăpânirii de fapt a imobilului contra unui preț sau cu titlu gratuit, indiferent dacă părțile și-au reprezentat sau nu, în mod eronat, că își transmit proprietatea. Și dacă ideea de negotium ca act de transmisiune a posesiei este propusă și acceptată de doctrină în contextul analizei joncțiunii posesiilor, cu atât mai mult devine acceptabilă conceperea unui instrumentum probationis care să susțină probator acordul de voințe, instrumentum care poate lua fie forma unui act translativ de proprietate nul prin lipsa formei autentice, fie forma unei convenții exprese de transmisiune a posesiei.

  1. Transmisiunea posesiei pe calea moștenirii

Tot în contextul analizei joncțiunii posesiilor a fost abordată și chestiunea transmisiunii posesiei pe cale succesorală. Astfel, în continuarea observațiilor citate anterior din lucrarea prezentată la nota de subsol nr. 24, aceeași autoare adaugă, preluând o opinie din doctrină[26]: ”S-a exprimat și opinia potrivit căreia dreptul de a invoca joncțiunea nu este strict personal, ci are caracter real, putând fi transmis moștenitorilor și putând fi chiar exercitat de unele categorii de avânzi-cauză […]”. Nu atât aprecierea privind eventualul caracter real al dreptului în discuție ne atrage pe moment atenția (deși identificăm în acest caz mai degrabă un drept potestativ decât un drept real), cât ideea că moștenitorii posesorului care avea dreptul de a invoca joncțiunea posesiilor succed într-un asemenea drept. E limpede, însă, că înainte ca cineva să-și pună problema joncțiunii posesiilor, el trebuie să fie posesor. Prin urmare, moștenitorii în discuție au preluat de la de cuius, odată cu dreptul de invocare a joncțiunii posesiilor, chiar posesia. Reamintim că vorbim despre o posesie a unui neproprietar, altfel instituția joncțiunii posesiilor nu ar avea obiect. Așadar, chiar și tangent, se recunoaște în doctrină un fapt cât se poate de firesc: stăpânirea de fapt a unui bun, chiar nedublată de un drept real, se transmite prin moștenire. De altfel, și dreptul roman recunoștea o asemenea stare de drept: ”Moștenitorul continuă posesiunea defunctului în materie de uzucapiune, are loc succesio in usucapionem defuncti […][27].

  1. Obiectul transmisiunilor posesiei: posesia in bonis

Scenariul de la care am pornit analiza noastră, acela al actelor de transmisiune imobiliară neautentice, scenariu mult mai frecvent în practică decât ne-am aștepta, nu este nou. Era cunoscut încă din timpul imperiului roman. S-a reținut că, în perioada romană, atunci când bunuri mancipi erau transmise prin traditio și nu prin mancipatio, se năștea ”un viciu de formă, pentru că nu s-au respectat cerințele dreptului civil[28]. Astăzi, o asemenea situație juridică echivalează cu transmisiunea bunurilor imobile prin acte neautentice. Transmisiunii prin traditio din perioada romană i se recunoșteau în dreptul roman efecte patrimoniale majore: ”[pretorul] consideră pe acela care a primit res mancipi prin traditio ca având lucrul chiar de la predare câștigat în bunurile sale, in bonis, de aici adjectivul bonitar[29]. O asemenea situație ”dura până în momentul în care se împlinea termenul uzucapiunii[30]. La acea vreme se considera că titularul unei dobândiri in bonis devine titularul unui tip particular de drept de proprietate, denumită proprietate bonitară, drept aflat în opoziție cu dreptul de proprietate quiritară. Proprietarul in bonis era apărat de eventuala revendicare a proprietarului quiritar prin instituția pretoriană a exceptio rei venditae et traditae. În aceste condiții, ”până la împlinirea uzucapiunii existau asupra aceluiași lucru două drepturi de proprietate: unul quiritar, conform dreptului civil, fără foloase apreciabile, și altul bonitar, recunoscut de pretor, conferind toate beneficiile[31]. Astăzi, o asemenea distincție în materia dreptului de proprietate nu mai este posibilă, din multiple motive. Nu mai există quiriți și nonquiriți, nu mai există distincții (discriminatorii, de altfel) între drepturi ale quiriților și drepturi ale nonquiriților, nu mai există instituția pretorului și, în fine, regimul juridic actual al dreptului de proprietate exclude asemenea diferențieri. În schimb, astăzi, ca și în vremea imperiului roman, au loc transmisiuni imobiliare viciate în forma prevăzută de lege, cu rezultatul intrării dobânditorului în deplina și definitiva stăpânire de fapt a bunului imobil, act care, în timpul imperiului roman, însemna ”strămutarea lucrului în patrimoniul in bonis al accipientului[32]. Această formulare a exemplarului romanist care a fost prof. I.C.Cătuneanu ne inspiră și credem că descrie perfect inclusiv situațiile juridice din vremurile noastre, pe care le-am analizat: transmisiunea posesiei prin acte transmisive imobiliare neautentice și, consecutiv, transmisiunea unei asemenea posesii de mortis causa. În mod cert, imobilul dobândit în modul neregular pe care l-am menționat este un bun câștigat care se alătură bunurilor dobânditorului, iar acest bun, susceptibil de transmisiune inclusiv prin moștenire, este susceptibil de a deveni un bun câștigat care se va alătura bunurilor moștenitorului dobânditorului, odată cu deschiderea succesiunii. În aceste condiții, ideea de posesie in bonis asupra unui imobil dobândit în astfel de condiții continuă în mod natural (și adaptat la stadiul actual al Dreptului) ideea antică de proprietate in bonis și denumește perfect tipul particular de posesie care face obiectul prezentei analize.

  1. Posesia in bonis: dezmembrământ de facto al dreptului de proprietate

Arătam anterior că în scenariul fondator al teoriei posesiei fie posesorul e titularul dreptului real, fie posesorul nu e titular al unui drept real, însă posedă contra unui proprietar. Suplimentar față de acest scenariu, am argumentat că există o situație juridică de exercitare a posesiei încă nerecunoscută de doctrină, situație care se distinge net de celelalte două evocate în doctrina clasică. Este o situație în care, deși înstrăinătorul rămâne, strict formal, proprietar, el renunță prin proprie voință, contra unui preț (ori cu titlu gratuit) la animus domini și corpus, care se vor regăsi la dobânditor, devenit posesor in bonis. Că are loc, în acest fel, o dezmembrare a dreptului de proprietate, este evident. Numai că posesia in bonis nu poate fi decât un dezmembrământ de facto al dreptului de proprietate, și nicidecum un dezmembrământ propriu-zis/un dezmembrământ de iure/un drept real principal. Avem în vedere, întâi, argumentul calității posesiei de a fi o stare de fapt, și nu una de drept, în acord cu doctrina actuală a posesiei. Cu alte cuvinte, posesia nu este un drept. Derivă imediat de aici că dezmembrământul numit posesie in bonis nu poate fi un drept, respectiv nu poate fi un drept real. În al doilea rând, așa cum s-a observat în doctrină, ”dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt limitate ca număr prin lege[33] și sunt definite de lege. Posesia in bonis nu face parte din lista dezmembrămintelor dreptului de proprietate expusă de Titlul III – Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată, din Codul civil, motiv pentru care ea nu este un dezmembrământ de iure al dreptului de proprietate, nu este un drept real principal. Nu este nici măcar un drept. Totuși, în acord cu semnificația în limba română a cuvântului dezmembrământ[34], posesia pe care o analizăm este fără dubiu o parte componentă a dreptului de proprietate iar desprinderea ei din dreptul de proprietate al titularului unui asemenea drept și cedarea ei către altul, cu titlu definitiv, este în mod efectiv o dezmembrare a dreptului de proprietate.  Situație în care facem distincția cuvenită între un dezmembrământ de iure al dreptului de proprietate, recunoscut și descris de lege, și un dezmembrământ de facto, identificabil în mod real în practica circuitului civil așa cum e cazul posesiei in bonis, dar neasumat (încă) de lege și de doctrină.

  1. Dreptul de proprietate golit de posesia in bonis. Proprietatea formală

Odată dezmembrat un drept de proprietate prin înstrăinarea definitivă a posesiei in bonis[35], ce rămâne în patrimoniul înstrăinătorului? În regimul juridic al dezmembrămintelor dreptului de proprietate, înțelese ca dezmembrăminte de iure, orice dezmembrare naște două drepturi reale: unul corespunzător dezmembrământului propriu-zis și un drept de nudă proprietate. Naște dezmembrarea de facto a dreptului de proprietate, prin cedarea posesiei in bonis, un drept de nudă proprietate în patrimoniul înstrăinătorului? În mod cert, nu. În analiza nudei proprietăți, căreia i s-a recunoscut calitatea de a fi un dezmembrământ al dreptului de proprietate în sens larg[36], s-a observat că ea ”păstrează aptitudinea reîntregirii tuturor atributelor care au format obiectul separării, deci aptitudinea transformării în drept de proprietate privată […][37].  Cu alte cuvinte, nuda proprietate ”îngăduie reîntregirea dreptului inițial după încetarea dezmembrămintelor[38]. Această perfectă descriere a naturii nudei proprietăți nu se aplică, însă, entității rămase după dezmembrarea posesiei in bonis. Tipul de drept rezidual de proprietate lăsat în urma desprinderii posesiei in bonis nu are aptitudinea reîntregirii. Cedarea posesiei în forma in bonis împiedică o asemenea aptitudine, din două motive cumulative: 1) înstrăinătorul din cazul nostru, spre deosebire de nudul proprietar, nu mai are animus domini; 2) acordul de voințe dintre înstrăinător și dobânditor este în sensul unei transmisiuni imobiliare definitive. În cazul pierderii animus domini de către înstrăinător, nu se poate exclude ca moștenitorul înstrăinătorului să manifeste, totuși, un astfel de animus în legătură cu bunul înstrăinat de antecesorul său. Nu este suficient. Înstrăinarea s-a făcut cu titlu definitiv, dobânditorul nu are nicio obligație de restituire, astfel încât moștenitorul înstrăinătorului trebuie să respecte obligațiile antecesorului său, rezultate din acordul care a stat la baza înstrăinării. Or, o posesie cedată definitiv stinge orice aptitudine de reîntregire a dreptului de proprietate în patrimoniul înstrăinătorului. Altfel stau lucrurile cu nudul proprietar. În cazul uzufructului, stingerea sa reîntregește proprietatea. La fel în cazul uzului și abitațiunii. În cazul servituții de trecere, nașterea unei alte căi de trecere, pe alt fond aservit,  reîntregește proprietatea pe fondul aservit inițial. În cazul servituții de acces la apă, identificarea unei surse alternative de apă poate permite reîntregirea proprietății. În cazul servituții de vedere, închiderea ferestrei reîntregește proprietatea. Exemplele pot continua. În toate aceste situații există un potențial de reîntregire a proprietății prin simplul fapt al încetării dezmembrământului (fapt care nu implică o cumpărare sau, după caz, o răscumpărare a dreptului real cedat). Or, în situația dezmembrământului de fapt născut prin cedarea posesiei in bonis nu mai este posibilă încetarea dezmembrământului, pentru că cedarea este definitivă și, în afara situației de excepție a răscumpărării imobilului cedat, reîntregirea dreptului de proprietate este exclusă. În acest context observăm în trecere că în situațiile de superficie nudul proprietar nu mai are aptitudinea de reîntregire a dreptului său de proprietate, altfel decât prin cumpărarea/răscumpărarea construcției sau a plantației care generează superficia. Or, dacă e necesară cumpărarea/răscumpărarea bunului pentru reîntregirea dreptului de proprietate, nu credem că există în mod real, ci doar teoretic, într-o asemenea situație, o aptitudine de reîntregire, de reunire a tuturor atributelor care au făcut obiectul separării, motiv pentru care nu credem că se poate vorbi despre nudă proprietate/nud proprietar într-un asemenea caz. Revenind la subiectul analizei noastre, am observat supra că cedarea posesiei în forma in bonis privează dreptul de proprietate rămas după cedare de aptitudinea de reîntregire și că, în consecință, acest drept nu poate fi o nudă proprietate. Cum l-am putea denumi?  Cât timp nu se încheie un act autentic care se supune intabulării, translația dreptului de proprietate nu operează. Pentru securitatea circuitului civil, restricția este utilă și necesară. În acest caz, înstrăinătorul care a renunțat prin proprie voință și la animus domini, și la corpus, în favoarea altuia, a pierdut posesia, conform doctrinei posesiei, dar, pentru că transmisiunea nu s-a făcut prin act autentic, a păstrat dreptul de proprietate, conform legislației transmisiunilor imobiliare. E un proprietar fără posesie, pe care a cedat-o irevocabil. E un proprietar fără animus domini și fără corpus. E un proprietar care, în afară de numele de proprietar, nu mai are aproape nimic din dreptul său. În ipoteza în care, intabulat fiind, el a ales să-și cedeze posesia în forma in bonis, el rămâne cu intabularea, devenind după înstrăinare titularul unui drept tabular golit de orice conținut. Ce prerogative mai păstrează un asemenea proprietar? Posesia a cedat-o definitiv, folosința, la fel. Dispoziția? Teoretic, el poate dispune de dreptul său de proprietate. Dar nu trebuie scăpat din vedere că, odată cu pierderea animus domini, se pierde și interesul pentru acte de dispoziție[39]. Apoi, exercițiul unui astfel de drept de dispoziție ar fi doar teoretic și iluzoriu, pentru că obiectul dispoziției ar fi privat de corpus, respectiv de însuși bunul asupra căruia purta acest drept anterior înstrăinării in bonis. Motiv pentru care un astfel de drept de proprietate, golit de prerogative, este un drept de proprietate formal. Practic, legat de imobilul înstrăinat, proprietarul formal nu mai are aproape nimic, în timp ce posesorul in bonis are aproape totul.

  1. Proprietate formală, posesie in bonis și publicitate imobiliară

Spunem că proprietarul formal nu mai are aproape nimic, pentru că, totuși, acestuia îi mai rămâne o singură prerogativă, imposibilă pentru posesor: dreptul la publicitate imobiliară. În evidențele de carte funciară, dintre proprietar, fie el și formal, și posesor, primul este singurul care are dreptul de a figura ca titular al imobilului. Posesorul nu are acest drept, nici măcar în varianta minimală a notării posesiei sale, pentru că reglementările privind înscrierile în cartea funciară nu deschid o asemenea posibilitate. Astfel, față de prevederile art. 881, alin. 1 și 2, Cod civil, este evident că posesia in bonis nu poate face obiectul intabulării sau al înscrierii provizorii, pentru că nu este un drept. Iar față de prevederile limitative din art. 902 și 903, Cod civil, ea nu poate face nici obiectul notării. Nici convenția de transmisiune a posesiei, nici posesia astfel transmisă, nu sunt fapte sau raporturi juridice care, cumulativ, să aibă legătură cu imobilul și să fie prevăzute de lege în vederea notării. Deosebire face posesia specială reglementată de Legea nr. 7/1996, posesie susceptibilă de notare în cartea funciară, dar aceasta este o situație juridică particulară, care nu face obiectul central al prezentului articol. În aceste condiții, ceea ce desparte proprietarul imobiliar de posesorul in bonis este prerogativa de publicitate imobiliară. Acest fapt deosebește transmisiunile imobiliare informale de tip traditio din imperiul roman de transmisiunile imobiliare informale de astăzi. În perioada romană nu exista un sistem de publicitate imobiliară. Necesitatea acestui sistem s-a vădit de-a lungul timpului, iar astăzi este unanim recunoscut faptul că ”principalul mijloc tehnic de asigurare a securității circuitului juridic este publicitatea[40]. Astfel, s-a precizat că ”publicitatea este un mecanism prin care se asigură eficacitatea mediată a actelor juridice față de terți”, publicitatea fiind ”un mod de potențare a efectelor actului juridic, organizat de stat pentru securitatea comerțului, ceea ce înseamnă că publicitatea juridică este organizată de stat în interesul public, adică, în alți termeni, este o formă de administrare publică a dreptului privat[41]. În concluzie, posesorul in bonis se privează, prin modalitatea de achiziție imobiliară pe care a ales-o, de avantajul securizării tranzacției sale față de orice terț uzurpator. Într-un scenariu, dacă proprietarul formal este intabulat și este supus unei executări silite, e ușor de imaginat ce complicații se nasc în situația juridică a posesorului in bonis.

  1. Transmisiunea posesiei in bonis și dreptul de preempțiune

Conform art. 4, alin. 1, din Legea nr. 17/2014 privind vânzarea terenurilor agricole extravilane, ” Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea […] dreptului de preempţiune […]”. Sancțiunea nerespectării acestei obligații legale este nulitatea absolută, potrivit art. 16 din același act normativ. Se pune problema dacă transmisiunea posesiei in bonis asupra unui teren agricol extravilan se supune obligației de respectare a dreptului de preempțiune. Observăm că textul legal citat reglementează situația juridică a înstrăinării prin vânzare. Întrebarea este dacă înstrăinarea posesiei in bonis este o vânzare. Art. 1650 Cod civil definește vânzarea astfel: ” (1)Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească. (2)Poate fi, de asemenea, transmis prin vânzare un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept”. Prin urmare, se pot transmite prin vânzare dreptul de proprietate, drepturile dezmembrate din dreptul de proprietate sau orice alt drept. Cum posesia in bonis nu este un drept și nu este un dezmembrământ propriu-zis, de iure, al dreptului de proprietate, rezultă că actul de transmisiune al unei asemenea posesii nu poate fi un act de vânzare. Rămâne de analizat ce natură juridică are, totuși, un asemenea act, dar este limpede că el nu se înscrie în tiparul juridic al contractului de vânzare reglementat de art. 1650 Cod civil. Prin urmare, convențiile de transmisiune a posesiei exced sfera de aplicare a art. 4 din Legea nr. 17/2014. Alt argument, de data aceasta în chestiunea particulară a transmisiunilor posesiei notate în cartea funciară[42], se regăsește în considerentele Deciziei nr. 58/03.10.2022 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în completul pentru dezlegarea unor probleme de drept, decizie la care am mai făcut o referire supra. Astfel, Înalta Curte observă că sfera de aplicare a art. 4, din Legea nr. 17/2014 include în mod exclusiv vânzarea dreptului de proprietate, eventual și a altor drepturi reale (fără însă se se pronunțe în acest din urmă sens, care excede obiectului judecății). Argumentele Înaltei Curți vin din interpretarea coroborată a dispozițiilor legii în cauză și a celor din normele de aplicare a acestei legi. Astfel, Curtea observă că art. 4, alin. 3, din forma legii de la data litigiului care a generat pronunțarea Curții, actualmente art. 4, alin. 7, din forma legii de la data prezentului studiu, face referire expresă la ” încheierea contractelor translative de proprietate privind bunurile imobile şi alte drepturi reale”. De asemenea, art. 2, alin. 1, din Ordinul nr. 719/2014 privind aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Titlului I din Legea nr. 17/2014, prevede că Normele ”se aplică transferului dreptului de proprietate realizat în baza unui contract de vânzare autentificat de notarul public, precum şi în baza unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare”. Adăugăm, suplimentar, și argumentul rezultat din conținutul art. 20¹, din aceeași lege, care evocă drept subiect al obligației de afișare a ofertei la primăria locală pe ”proprietarul terenului”.  În consecință, Înalta Curte observă că aria de aplicare a procedurilor speciale reglementate de Legea nr. 17/2014 cuprinde strict contractele de vânzare translative de proprietate și, prin urmare, nu cuprinde contractele translative de posesie notată în cartea funciară. Concluzia Curții este aplicabilă, cu aceleași argumente, nu doar transmisiunilor posesiei notate în cartea funciară în temeiul Legii nr. 7/1996, ci oricărei transmisiuni de posesie.

  1. Regimul fiscal și de registru agricol al posesiei in bonis

Transmisiunile neregulare de proprietate, la care ne-am referit frecvent în prezentul studiu și care sunt, în fapt, transmisiuni de posesie imobiliară, au ajuns și ajung invariabil în atenția administrațiilor unităților administrativ-teritoriale, pentru că, pe de o parte, înstrăinătorii acestor imobile doresc să fie derobați de obligațiile fiscale anuale aferente imobilelor înstrăinate, iar pe de altă parte dobânditorii acestor imobile doresc să preia în tot aceste obligații, în virtutea animus domini care îi animă și în virtutea intereselor pe care le au în legătură cu posesia proaspăt dobândită (ex. înscrierea în evidențele Agenției de Plăți și Intervenții în Agricultură, pregătirea terenului pentru o viitoare procedură de uzucapiune etc.). Comportamentul juridic al dobânditorilor este un comportament de adevărat proprietar. Vom analiza pe scurt în ce măsură dezideratele acestor posesori se pot împlini în condițiile legislative actuale referitoare la evidențele locale fiscale și de registru agricol.

Potrivit art. 3, alin. 1, lit. b, din OG nr. 28/2008 privind Registrul agricol, se înscriu în acest registru terenurile persoanelor fizice sau juridice deținute ”în proprietate sau în folosință”. Art. 5, alin. 2, din aceeași reglementare, este mai cuprinzător și prevede că ” În registrul agricol se înscriu gospodăriile populaţiei, cu tot terenul în proprietate şi cel pe care îl utilizează […] sub alte forme […]”. Prin urmare, se înscriu în registrul agricol inclusiv imobilele deținute ”în folosință” ori utilizate ”sub alte forme”. Or, posesia in bonis se încadrează, ca orice posesie, de altfel, în ambele exigențe legale. Orice posesie a unui bun implică folosința bunului și este, în același timp, o utilizare a bunului”sub alte forme” decât cele  enumerate de art. 5, alin. 2, înainte citat. În completarea acestor reglementări au venit Normele Tehnice din 2017 privind modul de completare a registrului agricol pentru perioada 2015-2019[43], aprobate prin Ordinul 289/2017, emis de Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale. Conform art. 1, alin. 1, lit. b și c, din această reglementare, se înscriu în Registrul agricol inclusiv terenurile aflate ”în folosință”, precum și ”modul de deţinere a respectivelor suprafeţe agricole”. De altfel, Normele Tehnice uzează pe larg de termenul deținător, pe care îl definesc prin art. 2, alin. (8), lit. g, ca fiind nu doar exclusiv proprietarul, ci și ”utilizatorul” terenului sau al clădirilor înscrise în registru. Prin urmare, posesorul in bonis are deschisă calea legală pentru a se înscrie în Registrul agricol în calitate de deținător al imobilelor pe care le-a dobândit de la înstrăinător printr-o convenție de transmisiune a posesiei. Întărim această concluzie cu un extras relevant din considerentele Deciziei nr. 1370/2021, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, definitivă[44]: ”[…] scopul registrului agricol nu este cel de a ţine o evidenţă a proprietăţii, ci cel de a ţine o evidenţă a bunurilor imobile şi mobile ce au o destinaţie agricolă şi a persoanelor sau grupurilor de persoane care au aceste bunuri în proprietate sau în folosinţă. Prin urmare, registrul agricol nu dublează cartea funciară, ci se concentrează mai puţin asupra dovedirii dreptului de proprietate şi mai mult asupra inventarierii bunurilor cu destinaţie agricolă şi a persoanelor care deţin aceste bunuri, chiar şi în lipsa unor documente”.  În fine, trebuie reținut și art. 5, alin. 6, ult. frază, din aceeași OG nr. 28/2008 privind Registrul agricol: ” Pentru imobilele intabulate, actualizarea situaţiei juridice se va face în baza extrasului de carte funciară de informare eliberat părţilor după înscrierea în cartea funciară a actelor în cauză”. Acest text nu condiționează prezentarea, autorității locale, a unui extras de carte funciară cu un drept de proprietate înscris pe numele solicitantului înscrierii în registru, însă exigența înscrierii în cartea funciară a oricărui tip de folosință imobiliară de către orice tip de ”deținător”/”utilizator” imobiliar, drept condiție de înscriere în registrul agricol, este contradictorie față de ansamblul și scopul normativ ale ordonanței în discuție. Argumentele succint expuse în soluția Curții de Apel Cluj, anterior citată, sunt lămuritoare în acest sens.

Pe partea fiscală a problemei aflate în analiză este de avut în vedere obligația prevăzută de art. 463, alin. 1, Cod fiscal: ” Orice persoană care are în proprietate teren situat în România datorează pentru acesta un impozit anual, exceptând cazurile în care în prezentul titlu se prevede altfel”. Pe de altă parte, aparent contradictoriu, art. 466, alin. 11, Cod Fiscal, prevede că ” Declararea terenurilor în scop fiscal nu este condiţionată de înregistrarea acestor terenuri la oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară”. Interpretarea coroborată a acestor reglementări conduce la concluzia că regula generală este aceea că proprietarii de terenuri datorează impozitul local pe teren, dar, din moment ce nu este obligatorie intabularea în vederea executării obligației de declarare în scop fiscal a terenurilor, înseamnă că nu doar titularii dreptului de proprietate sunt ținuți de aceste obligații, ci toți deținătorii de terenuri, indiferent de titlul și forma în care le dețin și le folosesc. Pe de altă parte, chiar și în cazul terenurilor intabulate, nicio reglementare nu oprește deținătorii cu alt titlu decât titlul de proprietate să-și declare terenurile în scop fiscal și să achite impozitele aferente. Atât reglementarea de la art. 463, alin. 1, Cod fiscal, anterior citată, cât și cea de la art. 465, alin. 8, Cod Fiscal,    (”Înregistrarea în registrul agricol a datelor privind clădirile şi terenurile, a titularului dreptului de proprietate asupra acestora, precum şi schimbarea categoriei de folosinţă se pot face numai pe bază de documente, anexate la declaraţia făcută sub semnătura proprie a capului de gospodărie sau, în lipsa acestuia, a unui membru major al gospodăriei. Procedura de înregistrare şi categoriile de documente se vor stabili prin norme metodologice”), prevăd obligații de natură fiscală pentru proprietar, dar nu exclud alte tipuri de deținători de terenuri de la operațiunile de declarare a terenurilor și de plată a impozitelor. Singurul text restrictiv în această chestiune este cel de la art. 89, alin. 2, din Normele metodologice de aplicare a Codului Fiscal, aprobate prin HG nr. 1/2016: ” (2) Înregistrarea în registrul agricol a datelor privind terenurile […] se realizează de către contribuabili prin depunerea unor declaraţii la care se anexează copii după acte, certificate de conformitate cu originalul […] prin care se atestă proprietatea persoanelor asupra terenurilor în cauză […]. Dar restricția la dovedirea dreptului de proprietate, reglementată de acest text, este contrazisă direct și imediat de alineatul  4 al aceluiași articol: ”Referitor la registrele agricole se au în vedere reglementările în vigoare privind registrul agricol, precum şi normele tehnice de completare a registrului agricol”. Trimiterea la reglementările de registru agricol înseamnă inclusiv trimiterea la terenurile ”în folosință” prevăzute de art. 3, alin. 1, lit. b, din OG nr. 28/2008 privind Registrul agricol, precum și trimiterea la posibilitatea înscrierii în registru a ”deținătorilor”, definiți și ca ”utilizatori”, nu doar ca proprietari, de art. 2, alin. 8, lit. g, din Normele Tehnice din 2017 privind modul de completare a registrului agricol, emise de Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale. În aceste condiții este necesar să observăm că restrângerea înregistrărilor în evidențele fiscale locale doar la categoria proprietarilor de terenuri, conform art. 89, alin. 2, din Normele metodologice de aplicare a Codului Fiscal, anterior citat, este o reglementare de legislație secundară (hotărâre de guvern, respectiv HG nr. 1/2016) contrazisă de reglementări de legislație primară (ordonanță de guvern aprobată prin lege, în cazul OG nr. 28/2008 privind Registrul agricol, respectiv lege, în cazul Codului fiscal), astfel cum relevă textele citate supra. Pe de altă parte, ne atrage atenția și norma mai generală din art. 88 din Normele metodologice de aplicare a Codului Fiscal: ”Impozitul pe teren, precum şi obligaţiile de plată accesorii acestuia, datorate până la data de 31 decembrie a anului fiscal anterior celui în care se realizează înstrăinarea între vii a terenurilor, se datorează de partea care înstrăinează”.  Per a contrario, după data de 31 decembrie aceste obligații revin dobânditorului. Trebuie observat că normatorul guvernamental, emitent al acestor Norme, nu a limitat categoria debitorilor impozitului în discuție la binomul vânzător-cumpărător de drepturi reale, binom implicat în contractele de vânzare de drepturi reglementate de art. 1650 Cod civil, ci a extins-o la binomul mai larg înstrăinător-dobânditor, din raporturi juridice implicate și în alte tipuri de transmisiuni, în afara celor de drepturi reale. În concluzie, există temeiuri normative suficiente pentru ca titularii imobilelor deținute în posesie in bonis să ceară și să obțină înscrierea lor în registrele agricole și în evidențele fiscale ale primăriilor în calitate de posesori ai acestor imobile.

  1. Convenții de transmisiune a posesiei in bonis

Am pornit studiul nostru de la situațiile frecvent întâlnite în practică în care, cu precădere în zona rurală, s-au încheiat și se încheie convenții neautentice de transmisiune imobiliară. Situația, mutatis mutandis, datează din vremea imperiului roman, când, așa cum am expus supra, transmisiunea bunurilor mancipi avea loc de multe ori prin simpla traditio și nu prin solemnitatea mancipațiunii. Am arătat că, în vremuri mai apropiate de noi, părțile au încheiat și încheie contracte de ”vânzare-cumpărare” imobiliară prin simple înscrisuri sub semnătură privată, ocolind și procedura autentificării notariale, și procedura de publicitate imobiliară. Am argumentat detaliat în sensul în care asemenea improvizații juridice, neavând efect transmisiv de proprietate, au, totuși, un cert efect transmisiv de posesie. Până acum am făcut o, să-i spunem, anatomie a acestui tip de posesie, pe care am denumit-o argumentat posesie in bonis. Vom încheia studiul de față cu chestiunea conținutului posibil pentru convenția de transmisiune a acestei posesii, punându-ne problema dacă, din moment ce convențiile neregulare, de ”vânzare-cumpărare” imobiliară la care ne referim, sunt o realitate a circuitului civil, în special rural, nu cumva ar fi mai util ca, recunoscându-le cu onestitate existența, să le găsim, atunci când se poate și ni se cere, alternative contractuale mai inteligente și în acord cu legea civilă? Bineînțeles că solicitanților unor asemenea contracte trebuie să li se atragă atenția din capul locului, în mod imperativ, asupra riscurilor juridice pe care le presupune refuzul de autentificare a contractului de transmisiune imobiliară, corelate cu riscurile juridice generate de omiterea procedurilor de publicitate imobiliară. Dacă părțile insistă în încheierea în acest mod a contractului, convenția de transmisiune a posesiei trebuie să conțină un set de clauze care să minimizeze pe cât este posibil riscurile pe care le presupune o asemenea opțiune juridică. Aceste clauze pot fi următoarele:

  1. Înstrăinătorul transmite definitiv și irevocabil dobânditorului posesia sa asupra terenului și construcției[45], odată cu toate drepturile care derivă din această posesie;
  2. Înstrăinătorul știe și este de acord cu faptul că dobânditorul va exercita posesia sa în mod nemijlocit, în sensul arătat de art. 917, alin. 1, Cod civil.
  3. Înstrăinătorul știe și este de acord cu faptul că dobânditorul va exercita posesia sa ca un proprietar, uzând de toate prerogativele dreptului de proprietate, în sensul arătat de art. 916, alin. 1 și art. 917, alin. 1, teza I, Cod civil.
  4. Dobânditorul nu are nicio obligație de restituire a imobilului, posesia sa fiind definitiv dobândită.
  5. Înstrăinătorul știe și este de acord cu dreptul dobânditorului de a înstrăina oricând și în orice condiții va dori posesia sa către terți.
  6. În calitate de posesor nemijlocit și definitiv, dobânditorul va putea invoca uzucapiunea, în condițiile legii, cu susținerea deplină în acest scop a înstrăinătorului[46]. Acordul părților asupra uzucapiunii are valoarea tranzacției prevăzute de art. 2267 și urm. Cod civil.
  7. În calitate de posesor nemijlocit și definitiv, dobânditorul se va înregistra ca posesor unic în evidențele primăriei competente teritorial. Înstrăinătorul se obligă să suțină acest demers administrativ.
  8. În calitate de posesor nemijlocit și definitiv, dobânditorul va putea solicita, în temeiul Legii nr. 7/1996, notarea posesiei sale exclusive în noua carte funciară care se va deschide fie în urma finalizării operațiunilor de cadastru sistematic, fie în urma unei operațiuni de cadastru sporadic.
  9. Înstrăinătorul renunță la dreptul său la orice acțiune reală sau posesorie față de dobânditor, în legătură cu imobilul care face obiectul convenției.
  10. Clauza de garanție pentru viciile ascunse.
  11. Clauza de garanție contra evicțiunii.

În cazul în care convenția este încheiată cu asistență avocațială[47], ea se înscrie în registrul de dată certă al avocatului și în Registrul electronic al actelor întocmite de avocați, în temeiul art. 3, alin. 3, din Legea nr. 50 / 1991 privind exercitarea profesiei de avocat. Ne-am putea întreba de ce ar încheia un avocat o asemenea convenție. Din două motive cumulative. Pentru că un astfel de act nu este oprit de lege și pentru că avocatul este dator să servească inclusiv interesele legitime ”ale omului[48]. Or, dacă ”omul”, deși informat cu privire la riscurile de securitate juridică față de terți pe care o asemenea opțiune le implică, insistă în încheierea actului în această modalitate, avocatul este dator să-și consilieze și să-și asiste clientul în respectul principiului legalității, cum firesc îl obligă art. 2, alin. 1, din Legea nr. 51/1995. În lumina acestei reglementări, este nelegală încheierea de contracte ”de vânzare-cumpărare” imobiliară neautentice[49]. Este legală, în schimb, cu condiția prealabilei informări la care ne-am referit naterior, încheierea de contracte care permit transmisiunea posesiei imobiliare cu minimizarea riscurilor pe care le presupune pentru dobânditor opțiunea de refuz al autentificării și al publicității imobiliare.

Concluzii

Prezentul studiu este rezultatul observării unei evidențe din circuitul civil, în special rural: s-au făcut și se fac transmisiuni imobiliare prin acte neautentice și nepublicate în cărțile funciare. Ne-am referit și la motivele unei asemenea opțiuni, între care, probabil, prioritare sunt necunoașterea legii și incapacitatea de susținere financiară a cheltuielilor asociate unei vânzări imobiliare regulare. Slăbiciunea bugetului familial este în multe situații și cauza pentru incapacitatea financiară de susținere a cheltuielilor asociate dezbaterii moștenirilor. De aici apar proprietari neintabulați și, mai departe, se naște un potențial de înstrăinare  a posesiei in bonis către terți, într-un circuit de transmisiuni imobiliare informale pe cât de inacceptabil juridic, pe atât de omniprezent. Nu credem că aceste situații vor dispărea după finalizarea operațiunilor de cadastru sistematic inițiate de Legea nr. 7/1996. Ele există, mutatis mutandis, așa cum am arătat, din timpul imperiului roman, și dacă nu au dispărut în ultimii două mii de ani, nu vedem nicio rațiune pentru care ar dispărea în viitor[50]. Motiv pentru care ne așteptăm, peste 100-150 de ani, la o nouă reglementare care să permită actualizarea cărților funciare prin procedura notării posesiei în cartea funciară, așa cum permite astăzi Legea nr. 7/1996. Nu putem sta la nesfârșit cu spatele la această realitate de fapt. Doctrina este datoare să o integreze în teorie, în general[51], și în teoria posesiei, în particular. Iar pe teren, dacă interesul părților este în sensul unui transfer de posesie imobiliară și acest interes este legitim, avocatul este dator să pună în gardă părțile cu privire la riscurile de securitate juridică pe care le implică o asemenea opțiune și, finalmente, să dea o formă juridică valabilă convenției intenționate de părți. În orice caz, cu sau fără doctrină și cu sau fără avocați, transmisiunile neregulare de posesie imobiliară își continuă nestingherit drumul prin circuitul civil. De milenii.

––––––––––––––––––––––-

Avocat Secoșan Ferdinand – Baroul Timiș
Articolul a apărut în nr. 2/2023 al revistei Pandectele Române

[1] În zona montană a României sunt numeroase familiile care dețin în posesie mai multe hectare de teren per familie, necesare pentru creșterea animalelor.

[2]Un contract lovit de nulitate absolută va produce totuşi efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege”.

[3] G.Boroi – Drept civil. Partea generală. Persoanele, All Beck, 2002, pag. 252

[4] F.Moțiu, R.I.Motica – Contracte civile, teorie și practică judiciară, Lumina Lex, București, 2004, pag. 21

[5]  I.Reghini – Conversiunea actului juridic – o posibilă consecință a nulității, în Studia Iurisprudentia, Universitatea Babeș-Bolyai, nr. 4 / 2009. În același sens, C.Paziuc – Probleme teoretice și practice privind conversiunea actului juridic civil, în Revista Română de Drept Privat, nr. 4 / 2011, apud  Sintact

[6] I.Reghini, ibidem

[7] Avem în vedere art. 3, alin. 1, din OG nr. 28 / 2008 privind registrul agricol, care prevede că se înscriu nu numai terenurile în proprietate, ci și cele în folosință, precum și art. 8, alin. 1, din aceeași Ordonanță, care prevede că înscrierea datelor în Registru se face în baza declarației pe proprie răspundere sau a documentelor justificative. De regulă, primăriile solicită atât declarația (prin completarea unei cereri), cât și documente justificative.

[8]  Nu excludem și scenariul invers, în care și X și Y nu sunt în eroare și știu că nu se vinde și nu se cumpără dreptul de proprietate, dar consimt, totuși, din rațiuni diverse, să încheie actul în formă neautentică.

[9] L.Pop – Tratat de drept civil. Obligațiile, Vol. II, Contractul – Universul Juridic, 2009, pag. 225

[10] C.Zamșa în F.A.Baias et alii – Noul cod civil, Comentariu pe articole, Ed. a II-a, C.H.Beck, 2016, pag. 1420

[11]Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de pârâţi a determinat doar o detenţie precară în favoarea acestora, care nu poate conduce la dobândirea proprietăţii” – C.A.Constanța, Decizia civilă nr. 48 / 21.01.2003, apud A.Pena – Accesiunea imobiliară și uzucapiunea, culegere de practică judiciară, C.H.Beck, 2009, pag. 149. Adăugăm cu acest prilej și o soluție oarecum corelativă celei tocmai citate, în opinia noastră la fel de criticabilă: ” În cazul în care posesia unui bun imobil a fost transmisă printr-un act lovit de nulitate absolută nu se creează un raport juridic valabil pentru joncţiunea posesiilor în vederea invocării uzucapiunii” – Trib.Suprem, Decizia civilă nr. 292 / 1970, în Caiete de Drept , 1970, pag. 108, apud V.Terzea – Noul cod civil, adnotat cu doctrină și jurisprudență, UJ, 2017.

[12] […] în situațiile în care, din orice motiv, convenția părților cu privire la o transmisiune imobiliară nu este valabilă, adică este ineficientă din punct de vedere juridic pentru a transmite dreptul de proprietate pe această cale, posesorul poate să prescrie împotriva titularului dreptului” – C.S.J., Decizia civilă nr. 515 / 28.02.1994, apud A.Pena – Accesiunea imobiliară și uzucapiunea, culegere de practică judiciară, C.H.Beck, 2009, pag. 202

[13] reclamantul uzucapant din speța respectivă ”cumpărase” un teren agricol în baza unui act sub semnătură privată

[14] în Revista Română de Drept nr. 3 / 1985, pag. 78, apud  V.Terzea – Noul cod civil, adnotat cu doctrină și jurisprudență, UJ, 2017

[15] Exprimarea ” ca un contract de vânzare” este inedită și neexplicată în motivarea Înaltei Curți. Oricum, niciun act de transmisiune a posesiei, notată sau nu în cartea funciară, nu poate fi un act de vânzare în sensul legii civile, pentru argumente pe care le vom expune infra. Însă ideea că un contract poate fi ”ca” un tip contract, fără să fie, totuși, acel tip de contract, este neclară și se cerea fie să fie lămurită, fie, preferabil, să fie lăsată neexprimată.

[16]Posesia notată în cartea funciară şi efectele juridice ale acesteia pot fi dobândite în temeiul actelor juridice între vii, translative sau constitutive, încheiate în formă autentică, inclusiv prin măsuri de executare silită sau pentru cauză de moarte, care se notează în cartea funciară”.

[17] C.Hamangiu, I.R.-Bălănescu, A.Băicoianu – Tratat de drept civil român, vol.  I, All Beck, 2002, pag. 580

[18] C. Bîrsan – Drept civil, Drepturile reale principale, Hamangiu, 2008, pag. 242, apud  F.A.Baias et alii – Noul cod civil, Comentariu pe articole, Ed. a II-a, C.H.Beck, 2016, pag. 1013

[19] art. 1852, Cod civil din 1864

[20] C.Hamangiu, I R.-Bălănescu, A.Băicoianu – Tratat de drept civil român, vol.  I, All Beck, 2002, pag. 580, cu referire la justificarea acțiunilor posesorii

[21] L.M. Harosa – Înscrierea posesiei în cartea funciară. Contemplări ale doctrinei şi aplicări în jurisprudenţă, în Revista Română de Drept Privat nr. 3-4/2021, apud Sintact

[22] I.Sferdian – Drept civil. Drepturile reale principale, Hamangiu, 2021, pag. 494

[23] V. Stoica  – Drept civil. Drepturile reale principale, Humanitas, 2004, vol. II,      pag. 420

[24] V.Terzea – Noul cod civil, adnotat cu doctrină și jurisprudență, UJ, 2017, apud Sintact

[25] I.V.Arsene – Posesia, Hamangiu, 2014, pag. 157-158

[26] A.Boar – Uzucapiunea, Prescripția, posesia și publicitatea drepturilor, Lumina Lex, 1999, pag. 195, apud  I.Sferdian – Drept civil. Drepturile reale principale, Hamangiu, 2021, pag. 496

[27] I.C.Cătuneanu – Curs elementar de drept roman, Cartea Românească, 1924, pag. 223

[28] ibidem , pag. 218

[29] ibidem, pag. 197

[30] ibidem

[31] ibidem

[32] ibidem, pag. 227

[33] V. Stoica  – Drept civil. Drepturile reale principale, Humanitas, 2004, vol. I,      pag. 467

[34]  a dezmembra – a descompune, a împărți, a desface în mai multe părți […]  – cf. DEX, Univers Enciclopedic, 1998

[35] Expresia ”înstrăinarea definitivă a posesiei in bonis” este, în lumina celor deja argumentate în prezentul studiu, un pleonasm. Nu există posesie in bonis înstrăinată temporar.  Uzul limitat al acestui pleonasm ne ajută să subliniem și în acest mod un element distinctiv al acestei posesii, în contextul noutății observațiilor din prezentul studiu. Similar, expresia ”detenție precară ” este un pleonasm, din moment ce, în lumina teoriei posesiei, nu există detenție altfel decât precară.

[36] V. Stoica  – Drept civil. Drepturile reale principale, Humanitas, 2004, vol. I,      pag. 468. Autorul arată că, în sens restrâns, nuda proprietate nu este un dezmembrământ al dreptului de proprietate, pentru că nu face parte din lista de dezmembrăminte prevăzută de Codul civil (ori din lista drepturilor tabulare expusă în art. 11 din Decretul-Lege nr. 115/1938). Ceea ce nu împiedică, pe bună dreptate, distingerea unui sens larg al noțiunii de dezmembrământ al dreptului de proprietate, sens inexistent în lege, dar identificabil în tipologia nudei proprietăți.

[37] ibidem, pag. 468

[38] ibidem, pag. 469

[39] un înstrăinător care continuă să păstreze animus domini după înstrăinare este un nonsens juridic, cu excepția înstrăinătorului de rea-credință, apt pentru înstrăinări repetate, frauduloase

[40] M.Nicolae – Tratat de publicitate imobiliară, vol. I, Universul Juridic, 2011, pag. 139

[41] Yolanda Eminescu-Stătescu – Vânzarea în rate a imobilelor cu clauza de rezervă a proprietății, Teză de doctorat, Universitatea din București, 1948, pag. 78, apud M.Nicolae, ibidem, pag. 126

[42] La întrebarea ”sunt posesiile notate în cartea funciară, în urma cadastrării sistematice sau sporadice în baza Legii nr. 7/1996, posesii in bonis?”, răspunsul este: în funcție de situație și, în general, da. Am argumentat supra în sensul că posesia in bonis este un tip de posesie care este rezultatul unei transmisiuni voluntare și definitive a posesiei și care este diferită de posesia în contra proprietarului, precum și de posesia-element constitutiv al dreptului de proprietate. Chiar dacă se poate conveni asupra unei prezumții de exercitare a posesiei notate în cartea funciară ca efect al transmisiunii voluntare și definitive a posesiei de la un alt posesor, proprietar sau nu, nu sunt excluse situațiile de posesii notate în cartea funciară care se exercită, în parte sau în tot, fără acordul proprietarilor, în contra lor. Dar, chiar dacă există litigii actuale generate de împosedarea ilegitimă de către unele persoane asupra unor imobile, sau, mai degrabă, asupra unor părți de imobile, în cursul cadastrării sistematice sau sporadice (litigii care, în final, pot infirma, dar pot și confirma posesiile litigioase), totuși, numărul acestor litigii este minor în raport cu numărul de posesii notate în o parte dintre cele aproape cinci milioane de cărți funciare noi deschise până la data prezentului studiu în operațiunile de cadastru sistematic. Motiv pentru care majoritatea posesiilor notate în cartea funciară în temeiul Legii nr. 7/1996 sunt posesii in bonis.

[43] În vigoare și la data prezentului studiu – 2022. Nu ne putem abține să observăm că normatorul  ministerial emitent al acestui text și-a putut imagina, cu sinceritate, probabil, că Normele sale din 2017 pot produce efecte asupra modului de completare a registrelor agricole deja completate în 2015 sau 2016. Dacă aceste Norme din 2017 ar fi vizat reglementarea modului de completare a registrelor începând cu 2017, relația juridică a emitentului ministerial cu timpul ar fi fost mai firească.

[44] apud Sintact. În același sens sunt și considerentele Sentinței nr. 506/2018, pronunțată de Tribunalul Gorj, disponibilă la aceeași sursă : ” nu poate fi reţinută susţinerea pârâţilor conform căreia înscrierea datelor în registrul agricol se poate face doar dacă solicitantul justifică dreptul de proprietate cu acte autentice”.

[45] cu observația că, în ipoteza în care cartea funciară a imobilului nu este actualizată sau nu este cunoscută de părți, identificarea imobilelor se poate face uzând de mijloacele de identificare disponibile la momentul încheierii convenției: număr poștal (dacă există), număr de ordine din registrul agricol al localității, copia înregistrării integrale din registrul agricol, plan topografic, indicarea vecinilor imobilelor, fotografii, extrase de pe Google Map sau Google Earth ș.a.

[46] în condițiile legislative actuale, în contextul uzucapiunii extratabulare, vedem această clauză mai degrabă ca pe o clauză de viitor,  obligația de ” susținere deplină” pentru uzucapiune urmând să se transmită moștenitorilor înstrăinătorului

[47] un alt tip de asistență de specialitate fiind, de altfel, greu de imaginat într-o asemenea situație

[48] Am citat  din formularea neinspirată a art. 2, alin. 2, din Legea nr. 51/1995 privind avocatura: ”Avocatul promovează şi apără drepturile, libertăţile şi interesele legitime ale omului”. Având în vedere că de acest text legal se bucură și persoanele juridice, nu numai ”oamenii” – persoane fizice, poate că formularea corectă a reglementării ar trebui să vizeze drepturile, libertățile și interesele legitime ale persoanelor.

[49] Desigur că nu există o interdicție legală expres formulată în acest sens, dar simplul fapt al sancțiunii nulității absolute, care afectează transmisiunea dreptului de proprietate altfel decât în forma autentică, atrage nevalabilitatea juridică a actului ca transmisiune de proprietate. Or, a încheia acte nule absolut este nelegal din punctul de vedere al obligației legale a avocatului de a apăra inclusiv interesele legitime ale clienților săi, interese care exclud și încheierea de acte nule absolut, și formarea falsei reprezentări de către clienții fără cunoștințe juridice că asemenea acte ar avea efectul juridic al transmisiunii de proprietate.

[50] Un argument în acest sens este situația relevată de operațiunile de cadastrare sistematică derulate în baza Legii nr. 7/1996. Sunt nenumărate imobilele situate în regiuni de carte funciară care sunt intabulate, dar nu au situația de carte funciară actualizată. Înscrierile s-au oprit în anii 1920, 1930 ș.a.m.d., deși se află în prezent în posesia unor persoane care fie sunt moștenitori ai proprietarilor tabulari, fie sunt simpli posesori aflați la capătul unor transmisiuni informale succesive. Inclusiv acte de partaj s-au realizat în mod informal asupra multor imobile de-a lungul timpului. Și se realizează și astăzi.

[51] bunăoară, o discuție interesantă s-ar putea purta pe marginea raporturilor posesiei in bonis cu teoria patrimoniului

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *